Pinel 2014-2015 (ex Duflot)

Loi Pinel : en bref

  • Objectif 
Développer son patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts (jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans).
 
  • Pour qui 
Tout investisseur capable d’épargner 200 à 300 euros par mois et payant plus de 2000 euros d’impôts par an.
 
  • A surveiller 
Ne pas se laisser aveugler par la réduction d’impôts et rester très sélectif sur les fondamentaux de l'investissement (dynamisme du marché locatif, emplacement, rentabilité locative…)
 



Loi Pinel : un exemple chiffré

Hypothèses
  • Investissement en région parisienne dans un T2 de 51m2 : 172 000 euros parking compris.
  • Aucun apport : frais de notaire et frais d'hypothèque inclus dans le financement  => prêt amortissable de 179 800  euros sur 20 ans à un taux de 4,1%.
  • L'investisseur paie 4 000 € d'impôts par an, avec un taux marginal de 30%.
  • Valorisation des loyers et de la valeur du bien immobilier : 1,5%/an.


Principaux résultats
  • Réduction d’impôts : 31 734 euros, soit 3 526 euros/an pendant 9 ans
  • Effort de trésorerie consentie par l'investisseur : 271 euros par mois en moyenne sur les 9 premières années
  • Patrimoine créé en fin d'emprunt : 209 000 euros*.

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* A titre de comparaison, les mêmes efforts de trésorerie auraient permis de créer un patrimoine de :
- 119 000 euros en plaçant sur un livret à 2 % brut (avant IR et CSG)

- 141 000 euros en plaçant sur un contrat d'assurance vieà 3.5% brut (avant CSG)



Loi Pinel : les avantages pour l'investisseur
  • Réduction d’impôts d’un montant proportionnel au prix de revient de l’investissement : 21% en gardant le bien 12 ans, 18% sur 9 ans ou 12% sur 6 ans.     
  • Imputation du déficit éventuel sur d’autres revenus fonciers ou sur le revenu imposable (dans la limite de 10700 euros).



Loi Pinel : les contraintes pour l’investisseurs
  • Uniquement possible sur des logements neufs, en état futur d’achèvement ou lourdement rénovés
  • Impossibilité de loger des ascendants ou descendants.
  • Obligation de louer le bien nu en résidence principale pendant une durée minimale en respectant un plafond de loyer : 
Zone A bis (Paris et 68 communes franciliennes aux prix élevés)*** 16,72 €/m2
Zone A (Autres communes de l’agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois Français)  12,42 €/m2
Zone B1 10,00 €/m2
Zone B2 8,68 €/m2


Plafond à ajuster par un coefficient multiplicateur, calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/surface pondérée du logement. Ce coefficient est arrondi à la 2ème décimale et ne peut excéder 1,2.
Attention : le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

  • Pas plus de deux investissements Duflot par an et réduction d’impôt calculée sur une base plafonnée à 300 000 euros par an.
  • Les investissement Duflot rentrent dans le plafonds général des niches fiscales : 10.000 €.
  • Il faut également respecter une contrainte de revenu maximum pour le locataire :

 
Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 831 € 36 831 € 30 019 € 27 017 €
Couple 55 045 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €
Personne seule ou couple ayant 1
personne à charge
72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
Personne seule ou couple ayant 2
personnes à charge
86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
Personne seule ou couple ayant 3
personnes à charge
102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
Personne seule ou couple ayant 4
personnes à charge
115  € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième
+ 12 736 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €


  • Le montant de l'investissement ouvrant droit à réduction d'impôts est plafonné à 7 500 €/m2, quel que soit la localisation de l'investissement.



*** Communes de la zone A bis :
75 - Paris : Paris.
78 - Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay.
92 - Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray.
93 - Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen.
94 - Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinvillele-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.
 

 
 
 
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