LMNP - Amortissement (classique)

Statut LMNP - Amortissement (classique) : en bref
  • Objectif
Placer des fonds avec une belle rentabilité nette d'impôts ou préparer des compléments de revenus importants faiblement fiscalisés sur une longue période avec ou sans apport (retraite,...).
  • Pour qui
Tout investisseur ayant des liquidités à placer ou une capacité d’épargne mensuelle supérieure à 200 euros .
 


Statut LMNP : définition
  • Loueur Meublé
 Il faut louer un immeuble destiné à l'habitation et doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d'habitabilité.
 

  • « Non Professionnel »
Tout Loueur Meublé dont les revenus ne permettent pas l’accès au statut de Loueur Meublé Professionnel, devenu particulièrement restrictif depuis 2009. Pour plus d'information sur le statut LMP, cliquez-ici.
 

Les investissements LMNP peuvent se faire sur différents types de projets avec bail commercial :  Ehpad (Etablissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes), résidences seniors, résidences étudiantes, résidences de tourisme (ski, mer, ....), appart hôtel,...



Statut LMNP : le choix entre deux « options » fiscales
  • Option 1 : Classique Amortissement
Permet de créer des revenus défiscalisées sur une longue période, même en cas d'investissement avec apport important gràce au droit d’amortir fiscalement l’immobilier.
 

  • Option 2 : Amendement Censi-Bouvard (également appelé à tord Scellier Bouvard)
Permet de faire financer une part importante de l'investissement (18%) par un réduction d'impôts étalée sur 9 ans permettant de développer un patrimoine important avec un effort de trésorerietrès faible.

Attention : trouver l’option la plus adaptée à votre situation n’est pas toujours facile et nécessite l’utilisation de simulations financières.


Contactez nos experts pour en savoir plus faire vos propres simulations.



LMNP – option amortissement : un exemple chiffré
Un investisseur prépare sa retraite à un horizon 20 ans.
Il souhaite développer son patrimoine pour générer un complément de revenu maximum au moment de quitter la vie active.


Hypothèses
  • Acquisition d’une chambre de résidence médicalisée (Ehpad) en région parisienne.
  • Investissement total HT : 183 760 euros
  • Aucun apport : frais de notaire et frais d'hypothèque inclus dans le financement => prêt amortissable de 194 655 euros sur 20 ans à un taux de 4,6%.
  • Loyers garantis : 8343 euros par an avec indexation de 2% annuels
  • Charges, entretien et travaux : 0 (contractuellement à la charge du gestionnaire)
  • Taxe foncière estimée : 250 euros/an
  • Frais de comptable : 320 euros/an


Principaux résultats
  • Complément de revenus générés : 11 550 euros par an, net d'impôts, qui continueront à être revalorisés de 2% par an grâce à la clause contractuelle d'indexation
  • Pas de CSG et Impôts sur le revenu, gràce à l'utilisation des amortissements et des déficits cumulés
  • Effort de trésorerie consentie par l'investisseur : 455 euros par mois en moyenne sur les 20 années de constitution de patrimoine.
  • Patrimoine créé en fin d'emprunt : 184 870 euros*, pour un effort de trésorerie cumulé de 109 221 euros, soit un enrichissement de 75 539 euros.


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* A titre de comparaison, les mêmes efforts de trésorerie auraient permis de créer un patrimoine de :
- 155 330 euros en plaçant sur une assurance vie à 3,5% brut (avant IR et CSG)

124 443 euros en plaçant sur un livret à 2% brut (avant CSG)



LMNP – option amortissement : les avantages pour l'investisseur
  • Acquérir des biens neufs de qualité à des prix très attractifs grâce à la possibilité de récupérer la TVA sur les logements neufs
  • Limiter le « travail » et le risque généré par la location du bien grâce à l’existence d'un bail commercial avec un gestionnaire garantissant des loyers indexés, la gestion et l’entretien du bien
  • Bénéficier de rentabilités nettes de charges et impôtsgénéralement supérieures aux autres investissements, y compris immobiliers.
  • Des revenus non imposés sur une longue période (plus de 20 ans) grâce à la possibilité de reporter les déficits éventuels et d’amortir linéairement l’investissement (option classique seulement).



LMNP – option amortissement : les contraintes
  • La sélection d'un "bon LMNP" nécessite plus d'attention qu'un investissement immobilier classique : en plus de l'emplacement, il faut également valider la qualité du gestionnaire, du projet économique et du bail commercial. 
  • Pour revendre son bien LMNP, l'investisseur aura intérêt à passer par des intermédiaires spécialisés (CGP, ...)., alors qu'il lui est plus facilement possible de revendre par lui même un immobilier classique . Mais attention : un LMNP bien sélectionné se revendra beaucoup mieux qu'un bien immobilier surpayé ou de qualité moyenne....
  • C'est peut être pour cette raison que les investissements LMNP ont longtemps été la "chasse" gardée des investisseurs plus initiés.

 
 
 
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